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Immobilien ABC

A metà

Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgeführten Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt werden. (italienisch: "zur Hälfte")

Alleinvermittlungsauftrag

Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der Immobilienmakler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit (Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt. Der alleinbeauftragte Immobilienmakler darf für den Fall, dass die Vermittlungstätigkeit trotz seiner zweckentsprechenden Bemühungen nicht zum Erfolg führen kann, weil der Auftraggeber den Alleinvermittlungsauftrag innerhalb der vereinbarten Frist widerruft oder das Immobiliengeschäft alleine oder mit Hilfe eines anderen Immobilienmaklers abschließt, die Verpflichtung des Auftraggebers zur Provisionszahlung ("Konventionalstrafe") vereinbaren. Im Erfolgsfall, d.h. bei einem durch seine Tätigkeit herbeigeführten Zustandekommen des Rechtsgeschäftes, gebührt dem Immobilienmakler die vereinbarte Provision.

Anbot

Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluss eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung, die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.H. höherer Preis), bewirkt keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei dar. Ist ein Anbot befristet, so muss es innerhalb der Frist von der anderen Partei angenommen werden, widrigenfalls es erlischt und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher Befristung muss die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die ® Option.

Anliegerbeitrag

Von der Gemeinde eingehobener Beitrag, mit dem der Grundstückseigentümer an den Kosten der Straßenherstellung beteiligt.

Anliegerleistungen

Vom Grundeigentümer an die Gemeinde vor Erteilung einer Baubewilligung zu leistende Beiträge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung der vorgelagerten Verkehrsflächen.

Anmerkung der Rangordnung

Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes im Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung anmerken lassen. Vom dem Gerichtsbeschluss, mit dem die Anmerkung bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluss). Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit mit Ablauf eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar. Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechts im Rang der Anmerkung kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen Urkunde auch den Rangordnungsbeschluss vorlegt (Absicherung des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre" des Grundbuches).

Annuität

Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld, insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens. Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und die Kapitalquote steigt. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung, und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen, denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommenen Kapitals von S 100,-- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren"). Die Annuität ist gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind

Anrainer (Nachbar)

Eigentümer einer Liegenschaft, die mit einer anderen zur Bebauung vorgesehenen Liegenschaft in einem solchen räumlichen Naheverhältnis liegt, dass mit der Rückwirkung des geplanten Baues oder seiner Benützung auf diese Liegenschaft zu rechnen ist; teilweise existieren abweichende Regelungen.

Anwartschaftsvertrag

Mit diesem Vertrag wird das Recht auf den Erwerb (Überlassung in Miete oder Nutzung, Übertragung ins Eigentum) einer bestimmten Wohnung vom Bauträger eingeräumt.

Aufsandungserklärung

Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft, dass er der Eintragung (Einverleibung, Verbücherung) eines Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z.B. der Kauf einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde erklärt, dass er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes für den Käufer einverstanden ist.

Aufschließung

Umfasst die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, Herstellung von Verkehrsflächen und Abwasserbeseitigung.

Aufschließungskosten

Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren (Kanal, Wasserleitung, Elektrizität, Gas...)

Auftragsvergabe

Der Bauherr, der Bauträger oder der Architekt vergeben Aufträge an einzelne Firmen aufgrund ihrer Angebote. Im Auftragsschreiben sind Leistungsumfang, Termin und Pönale möglichst genau anzugeben.

Ausschreibung

Die in Einzelteile (Positionen) aufgelöste, detaillierte Beschreibung von gewünschten Lieferungen und Leistungen mit genauen Angaben über Qualität und Menge. Sie dient zur Einholung von vergleichbaren Angeboten bei mehreren Firmen.

Bankgarantie

Absicherung gegen Verluste, de durch Insolvenz eines am Bau beschäftigten Unternehmens drohen. 

Bauansuchen

Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw.). Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.

Bauaufsicht

Der Behörde obliegt es, während der Bauausführung zu überprüfen, ob den Bestimmungen der Bauordnung und der Bewilligung entsprochen wird. Den Organen der Baubehörde ist dazu jederzeit der Zutritt zur Baustelle zu gewähren. Es sind ihnen die verlangten Auskünfte zu erteilen, uns sie können jederzeit in die Unterlagen Einsicht nehmen.

Bauauftrag

Bescheid der Baubehörde, mit dem Eigentümer einer Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der der seinerzeitigen Benützungsbewilligung entspricht.

Bauausführung

Zuständig dafür ist ein gesetzlich befugter Ausführender - Baumeister, Architekt oder Zivilingenieur/Ziviltechniker. Der Bauausführende hat gegenüber der jeweils zuständigen Behröde gewisse Pflichten zu erfüllen. Ein allfälliger Wechsel des Bauausführenden hat gegenüber der jeweils zuständigen Behörde gewisse Pflichten zu erfüllen. Ein allfälliger Wechsel des Bauausführenden ist der Behörde bekannt zu geben. Die Bauherrschaft zeigt der Baubehörde den Baubeginn und in weiterer Folge auch die Fertigstellung des Rohbaus bzw. die Gesamtfertigstellung an. Der Bauführer haftet unter andrem für die ordnungsgemäße Ausführung und die Einhaltung der Lärmgrenzwerte beim Bau.

Baubehörde

Nach verfassungsrechtlicher Vorgabe sind die Bestimmungen des Baurechts von den Gemeinden zu vollziehen (Erteilung einer Baubewilligung, Bauaufsicht etc.). Baubehörde in erster Instanz ist somit jeweils der Bürgermeister, abweichend davon in größeren Städten - den sogenannten Statutarstädten - der Magistrat.

Baubewilligung

Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden usw. bewilligt wird. Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift, die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer), die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen, statische Berechnungen usw. anzuschließen.

Baugrund (Bauland)

Grundsätzlich jede für eine Bebauung gewidmete Fläche.

Baulinie

Grenze zwischen Baugründen und öffentlichen Verkehrsflächen.

Bauordnung

Landesgesetz mit detaillierten Vorschriften über die jeweiligen baurechtlichen Vorschriften, enthält allgemeine Bebauungsregeln, baupolizeiliche Normen (Überwachung des Bauzustandes) und sonstige bautechnische Normen (z.B. Feier-, Schall- und Wärmeschutz), die Einhaltung der Bauordnung wird von der zuständigen Baubehörde in jedem Bundesland kontrolliert.

Bauplan

Maßstabgerechte zeichnerische Darstellung eines Baues, meist als Beilage zu einem Bauansuchen oder einer Bauanzeige.

Bauplatz

Ein Baugrund, der nach einigen Landesbauordnungen als solcher genehmigt werden muss, bevor ein Gebäude errichtet werden kann; hierbei ist die Bewilligung an länderweise verschiedene Voraussetzungen gebunden. Derartige Bestimmungen bestehen im Burgenland, in NÖ, OÖ, Salzburg, Steiermark und Wien

Bauplatzerklärung

Beim Beginn der Vorentwurfsarbeiten sollte sie mit den Bebauungsbedingungen vorliegen; darin wird von der zuständigen Behörde eine Grundfläche für bebaubar erklärt. Ohne Bauplatzerklärung kann eine Baubewilligung nicht erteilt werden.

Baurecht

Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen: Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf (Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen). Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 99 Jahre) eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch ("Baurechtseinlage") und ist übertragbar (z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat der Bauberechtigte and den Grundstückseigentümer den Bauzins zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich, auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.

Bausperre

Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet, für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden, wenn der Bebauungsplatz geändert werden soll. Behördliche Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten Änderungen des Baubauungsplanes erschweren oder verhindern.

Bauträger

Bauherren oder deren Bevollmächtigte; jedenfalls Unternehmen, die für die Abwicklung eins Bauvorhabens verantwortlich zeichnen. Es gibt gemeinnützige und gewerbliche Bauträger

Bauverhandlung

Nach Vorprüfung der eingereichten Unterlagen setzt die zuständige Behörde einen Bauverhandlungstermin an Ort und Stelle fest. Zur Bauverhandlung werden in der Regel Bauherren, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die betroffenen Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) eingeladen. Es wird eine Besichtigung des Grundstücks durchgeführt und die Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften überprüft. Nachbarn/Anrainer (Eigentümer) können allfällige Einwände vorbringen.

Bauverwaltungskosten

für die administrative Abwicklung eins Bauvorhabens auflaufende Kosten. Gemeinnützige Bauträger dürfen einen Pauschalbetrag von drei Prozent der Baukosten verrechnen.

Bauweisen

Durch sie wird die Lage der Gebäude zu den Grenzen des Bauplatzes fixiert. Sie darf nicht mit den bautechnischen Bauweisen (z.B. Fertigteilbauweise) verwechselt werden. Es gibt folgende Bauweisen (Bebauungsweisen) Offene Bauweise: Wenn ein Gebäude allseits freistehend in einem bestimmten Mindestabstand zum Nachbargrund (Länderweise verschieden; auch Bauwich oder Abstandsfläche ist als Bezeichnung häufig) errichtet wird. Geschlossene Bauweise: Wenn Gebäude an der Straßengrundgrenze von Nachbargrund zu Nachbargrund aneinander gebaut werden.  Gekuppelte Bauweise: Wenn jeweils an einer gemeinsamen Nachbargrundgrenze Gebäude aneinander gebaut werden und zu den anderen Grundgrenzen ein Abstand eingehalten wird. Die Bauweise wird fallweise auch als halboffene Bauweise bezeichnet. Die Bauweisen gibt es praktisch in allen Bundesländern. Daneben gibt es Bundesländerweise noch Sonderregelungen, wie die „Gruppenbauweise“ in Oberösterreich und Wien (Gebäude werden von Nachbargrundgrenze zu Nachbargrundgrenze durchgehend aneinandergebaut, und an den beiden Enden dieser Häuserzeile ist ein Abstand gegenüber der Grundgrenze zum nächsten Nachbarn und zur Verkehrsfläche einzuhalten), die „Zeilenbauweise“ (Steiermark: ähnlich wie die Gruppenbauweise) und Spezialformen (NÖ: freie Anordnung der Gebäude; Wien: Strukturen), die dem Planer einen gewissen Spielraum eröffnen.

Bauwerber (Bauherr)

derjenige, in dessen Auftrag und auf dessen Rechnung ein Bauvorhaben durchgeführt werden soll.

Bauwerk (Gebäude)

Darunter versteht man eine Anlage, zu deren Errichtung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind.

Bauwich

Seitenabstand eines Bauwerks zur Grundgrenze. Geringere Abstände zum Nachbargrund wurden früher als "Reichen" bezeichnet.

Bauzeitplan

Ablaufplan für die Errichtung eines Bauwerkes mit genauen Terminen über die Durchführung einzelner Arbeiten.

Bebaute Fläche

jene Fläche, die das Bauwerk auf dem Grundstück einnimmt.

Bebauungsbestimmungen

umfassen Baufluchtlinien und Vorschriften über die Ausnützbarkeit des Bauplatzes sowie die Bauklasse; sie werden mittels Bescheid bekannt gegeben.

Bebauungsplan

Von den Gemeinden aufgrund des Flächenwidmungsplanes erlassener Plan, der die bauliche Ordnung eines Gebiets regelt (Festlegung der Fluchtlinien, des Verlaufs von Gemeindestraßen, Baugrenzlinien und der sonstigen Ausnützbarkeit von Grundflächen).