Steuer-Infos

Steuerliche Fragen rund um die Wohnungsvermietung

Kauf und Vermietung einer Eigentumswohnung haben vielfältige steuerliche Konsequenzen. Wer eine Wohnung kauft, muss zusätzlich zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr aufbringen.

Wer in Folge Einkünfte aus einer Vermietung dieser Wohnung erzielt, unterliegt mit diesen der Einkommensteuer. Und je nach Fallkonstellation kann oder muss die Vermietung umsatzsteuerpflichtig erfolgen. In diesem Fall muss der Vermieter die Umsatzsteuer erklären und ans Finanzamt abführen.

Für die steuerliche Beurteilung ist vor allem relevant, welche Nutzung für die Wohnung geplant ist. Möchte ich selbst in dem Objekt wohnen? Will ich es Familienmitgliedern zur Nutzung überlassen? Oder möchte ich es an fremde Dritte vermieten? Es spielt auch eine Rolle, wer die Wohnung kauft – eine natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft?

In diesem Überblick konzentrieren wir uns auf den Erwerb durch eine natürliche Person. In manchen Konstellationen kann jedoch ein Kauf über eine Personen- oder Kapitalgesellschaft sinnvoll sein.

Generell empfiehlt es sich bei Kauf und Vermietung einer Wohnung einen Steuerberater beizuziehen.

Einkommensteuer

• Wann erziele ich mit der Vermietung einer Wohnung steuerpflichtige Einkünfte?
  Zur Beurteilung der Steuerpflicht kommt es darauf an, ob die Vermietung eine Einkunftsquelle darstellt oder Liebhaberei. Liebhaberei (im Zusammenhang mit der Vermietung von Eigentumswohnungen) ist der steuerliche Begriff für Tätigkeiten, bei denen der Steuerpflichtige zwar Einnahmen erzielt, aber aus denen in Summe kein Gesamtgewinn resultiert. Tätigkeiten, die als Liebhaberei eingestuft werden, stellen keine steuerlichen Einkunftsquellen dar. Überschüsse in guten Jahren sind zwar nicht steuerpflichtig, aber die Verluste in schlechten Jahren können auch nicht mit anderen steuerpflichtigen Einkünften, z.B. aus einem Dienstverhältnis, verrechnet werden.
  
  Bei der Vermietung einer einzigen Eigentumswohnung vermutet das Finanzamt gemäß den Bestimmungen der Liebhaberei-Verordnung, dass Liebhaberei vorliegt, wenn die Summe der Ausgaben (Kreditzinsen, Betriebskosten, Instandhaltung, etc.) über den gesetzlichen Betrachtungszeitraum von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung die Summe der Mieteinnahmen übersteigt.
  
  In vielen Fällen, insbesondere bei Inanspruchnahme eines hohen Kredits für den Wohnungskauf, fallen in den ersten Jahren Verluste an, die der Steuerpflichtige in der Regel mit seinen anderen Einkünften gegenrechnen möchte, um in Summe weniger Steuern zu zahlen. Wenn das Finanzamt aber Liebhaberei vermutet, erlässt es in der Regel vorläufige Bescheide, die auch noch nach Ablauf der Verjährungsfrist für normale Bescheide korrigiert werden können, wenn feststeht, ob Liebhaberei vorliegt oder nicht – eine lästige Unsicherheit.
  
  Es ist also wichtig, dem Finanzamt gegenüber von Anfang an zu belegen, dass aus der Vermietung insgesamt ein Gewinn resultiert. Hierzu stellt man eine Prognoserechnung, die die geschätzte Einkünfte-Entwicklung enthält, auf, die dem Finanzamt vorgelegt werden kann.
  
  Zu beachten ist auch, dass sich die Art der Bewirtschaftung –Einkunftsquelle oder Liebhaberei – im Lauf der Zeit ändern kann, wenn etwa durch eine Erbschaft der Kredit getilgt werden kann oder die Wohnung den eigenen Kindern geschenkt wird. Diese Änderung kann unerwünschte steuerliche Folgen haben.
  
  
  
• Wie berechnet man die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
  Mit der Vermietung einer Eigentumswohnung erzielt man Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese zählen zu den außerbetrieblichen Einkunftsarten, bei denen der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, d.h. die Ausgaben, steuerpflichtig ist. Die zeitliche Zuordnung der Einnahmen und Werbungskosten erfolgt nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip. Steuerpflichtig sind nur Einnahmen, die dem Vermieter in einem bestimmten Jahr auch tatsächlich zugeflossen sind. Wenn also der Mieter nicht zahlt, ist zumindest keine Steuer auf nicht vereinnahmte Entgelte zu bezahlen. Umgekehrt sind auch nur Werbungskosten abzugsfähig, die beim Steuerpflichtigen tatsächlich abgeflossen sind.

  Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fließen in die Berechnung des jährlichen Einkommens ein, zusammen etwa mit Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit oder selbständiger Arbeit. Auf dieses Einkommen ist die Einkommensteuer nach dem progressiven Tarif zu zahlen – je höher das Einkommen, desto höher der durchschnittliche Steuersatz.

  Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss im Regelfall jedes Jahr eine Einkommensteuererklärung abgeben. Man verwendet hierzu das Formular E1 und die Beilage E1b. Die Steuererklärung ist grundsätzlich bis 30. Juni des Folgejahres einzureichen. Hat man einen Steuerberater mit der Erstellung und Einreichung beauftragt, verlängert sich diese Frist bis längstens 31. März des übernächsten Jahres.
  
  

• Was sind Werbungskosten?
  Werbungskosten sind Ausgaben, die dem Erwerb und der Sicherung der Einkunftsquelle, also der vermieteten Wohnung, dienen. Darunter fallen etwa die Betriebskosten, Leerstandskosten, Beratungskosten, Kosten der Instandhaltung und der Finanzierung sowie die Abschreibung. Kaufnebenkosten wie der Aufwand für Makler und Notar zählen zu den Anschaffungskosten und sind analog zum Kaufpreis abzuschreiben (siehe nächste Frage).

  Bei den Finanzierungskosten ist zu beachten, dass nur Geldbeschaffungskosten (etwa Kreditgebühren) und Zinsen Werbungskosten darstellen. Die Tilgung des Darlehens stellt keinen abzugsfähigen Aufwand dar.

  Beim Instandhaltungsaufwand sind einige Sonderregeln zu beachten. Größere Reparaturen können steuerlich als Instandsetzung zu qualifizieren sein. In diesem Fall darf der Aufwand nicht sofort abgesetzt werden, sondern ist über 15 Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen. Dies gilt etwa für den Tausch einer größeren Anzahl von Fenstern eines Objekts oder den Einbau eines neuen Bades.
  
  

• Wie berechne ich die Abschreibung?
  Die steuerliche Abschreibung wird als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet. Über diesen Posten werden die Anschaffungskosten für ein Wirtschaftsgut über dessen Nutzungsdauer verteilt steuerlich geltend gemacht. Bei Wohngebäuden schreibt der Gesetzgeber eine fiktive steuerliche Nutzungsdauer von 67 Jahren vor. Es dürfen also jährlich 1,5% der Anschaffungskosten des Gebäudes – Kaufpreis, Gebühren, Nebenkosten – als Werbungskosten abgezogen werden.

  Zu beachten ist, dass die Anschaffungskosten in einen Grundanteil und einen Gebäudeanteil aufzuteilen sind. Nur vom Gebäudeanteil kann die AfA geltend gemacht werden, da der anteilige Grund und Boden nicht abnutzbar ist. Der Grundanteil errechnet sich nach einer eigenen Verordnung. In der Regel beträgt er 40% der Anschaffungskosten. In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern beträgt er 20%, es sei denn die Baulandpreise in der Gemeinde sind besonders hoch. In Gemeinden, in denen ein Wert von 40% gilt, reduziert sich der Grundanteil bei Objekten in Gebäuden mit mehr als 10 Wohneinheiten auf 30%.

  Für Wohnungen, die nach dem 30. Juni 2020 erworben wurden, gibt es die Möglichkeit einer beschleunigten Abschreibung der Gebäudeanschaffungskosten. In diesem Fall darf der Steuerpflichtige im ersten Jahr der Nutzung die dreifache AfA (4,5%) und im zweiten Jahr die doppelte AfA (3%) geltend machen.
  
  

• Was passiert, wenn ich mit der Vermietung einen Verlust erziele?
  Wenn es sich bei der Vermietung um eine Einkunftsquelle handelt (und nicht um Liebhaberei), kann ein Verlust mit Überschüssen bzw. Gewinnen aus anderen tarifsteuerpflichtigen Einkunftsarten gegengerechnet werden. Es resultiert ein niedrigeres Einkommen für das betreffende Jahr und dementsprechend eine geringere Steuerbelastung. Der Steuerspareffekt aus Verlusten ist aufgrund des progressiven Tarifs umso größer, je höher die übrigen Einkünfte sind.

  Verluste aus Vermietung und Verpachtung sind nicht vortragsfähig, d.h. sie können nur im Jahr ihres Anfallens mit anderen Einkünften gegengerechnet werden und nicht z.B. mit einem Überschuss aus der Vermietung im folgenden Jahr.
  
  

• Welche Steuern fallen an, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?
  Auf Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen ist die Immobilienertragsteuer mit einem besonderen Steuersatz von 30% abzuführen. Eine Regelbesteuerung zum Tarif ist auf Antrag möglich. Besteuert wird bei der Veräußerung von sogenanntem Neuvermögen im Sinne des Einkommensteuergesetzes der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten, wobei diese um die bisher geltend gemachte AfA zu reduzieren sind. Noch offene Fünfzehntel-Abschreibungen aus Instandsetzungen sowie die Kosten der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer werden ebenfalls vom Veräußerungserlös in Abzug gebracht und reduzieren die Steuerlast.

  Bei sogenanntem Altvermögen, d.h. in der Regel bei Objekten, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden und bei denen keine Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 vorgenommen wurde, werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses angesetzt, woraus sich eine Steuerbelastung von 4,2% des Erlöses ergibt. Dies rührt daher, dass bis 2012 die Veräußerung privater Grundstücke nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren steuerfrei war.

  Nach wie vor steuerfrei ist der Verkauf einer Immobilie, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient hat. Es gibt zwei Tatbestände: die Nutzung als Hauptwohnsitz während mindestens fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf sowie die Nutzung während mindestens zwei Jahren vor dem Verkauf zusammen mit einer Aufgabe des Hauptwohnsitzes im Zuge der Veräußerung.

  Bei privaten Grundstücksveräußerungen dürfen keine Werbungskosten steuermindernd abgezogen werden, wenn der besondere Steuersatz angewendet wird. Dies umfasst etwa die Kosten eines Maklers, den der Verkäufer beauftragt. Es kann sich daher steuerlich auszahlen, die Versteuerung zum regulären Tarif zu wählen.
  
  

• Kann ich eine Wohnung auch zu zweit vermieten?
  Gemäß Wohnungseigentumsgesetz können maximal zwei Personen zusammen Eigentümer einer Wohnung sein. Im Fall eines Erwerbs über eine Personengesellschaft, also eine offene Gesellschaft (OG) oder Kommanditgesellschaft (KG), sind auch mehr als zwei wirtschaftliche Eigentümer möglich.

  Wer eine Wohnung etwa gemeinsam mit seinem Ehepartner vermietet, kann für steuerliche Zwecke eine Miteigentümergemeinschaft (MEG) bilden. Eine MEG ist umsatzsteuerlich ein eigenes Steuersubjekt. Einkommensteuerlich ist bei den Miteigentümern jeweils der Anteil am Überschuss der MEG steuerpflichtig. Dazu gibt die MEG beim Finanzamt eine eigene jährliche Erklärung ab, mit der ihre Einkünfte festgestellt werden.